○  在房地产开发工作会议上的讲话稿会议发言  ○

房供应体 系。双渠道是指市场渠道和社会保障渠道；三层次是指面 向最低收入、中低收入、高收入．家庭；三类型是指经济适用 住房、廉租房和商品房。要团地制宜，合理开发面向高收入家庭 的商品房，重点建设面向中低收入家庭的经济适用住房，适当提 供面向低收入家庭的廉租住房，并确保三类住房之间的适当比 例。要继续扩大面向中低收入家庭的经济适用住房建设，切实加 强规范管理，把政府给予居民的各项优惠政策切实落实到位，普 遍改变普通市民的居住条件。     三是科学的市场监管体系。要以强化住宅配套设施管理为重 点，从土地拍卖、项目确立、规划设计、项目报建、建设监理和 综合验收等环节入手，实行全过程动态跟踪监督；按照统一规 划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，坚持配套设施与 房屋建设同步实施；要加强配套设施资金监管，实行开发项目综 合验收制度，建立监管责任追究制度，确保配套设施齐全完-善， 保持建设与管理的有机衔接，坚决杜绝新的烂尾工程。同时， 各部门要进一步提高管理人员的自身素质，通过推行政府五项 工程建设，减少审批环节和程序，转变工作作风。要广泛实行 政务公开，提高办事效率，提高房地产开发管理和服务水平，创 造公平、公开、公正竞争的房地产市场环境。     四是房地产交易体系。要在加快住房市场建设的基础上，进 一步放开、搞活住房存量市场，促进房地产资源的优化配置和有 效整合，采取政府扶持、完善配套、促进销售等措施，加快消化 空置商品房。要规范住房交易行为，理顺住房流通渠道，继续完 善房地产信息、交易、服务和管理等功能，进一步降低交易成 本，刺激住房消费和流通。要加强对房地产中介组织的培育和管 理，充分发挥其协助政府、服务大众的纽带作用。     五是房地产信息服务体系。要加快房地产管理信息化进程， 适应国民经济和社会信息化发展的迫切要求。市建委、市国土资 源和房屋管理局建立的青岛市住宅与房地产信息网已经开始运 行，各市、区建设行政主管部门和开发管理部门，都要把推进房 地产信息化作为今后的大事，加快信息网络化建设，做到政务公 开信息化，行业管理信息化，市场动态信息化，信息公开，资源 共享。同时厂要积极引导开发企业自觉参与网络开发与应用，为 投资商和消费，者提供现代化的信息服务。        六是房地产市场法制保障体系。要按照WTO规则的要求， 结合行政审批制度改革，进一步调整、完善法规政策，建立起一 整姿与WTO规则相适应的法规体系；要加强执法队伍建设，建 立一支意识强、作风严、能力高的执法队伍；要健全法制监督， 形成行政监督、司法监督和社会监督有机结合的监督体制，为房 地产业发展提供健全的法制保障。     (二)积极引入市场竞争机制     首先，要建立公开公正公平竞争的市场机制。市场经济是竞 争经济，市场机制本质上是竞争机制。目前，开发企业取得项目 大多依靠协议方式，缺少公开竞争的机制。要改变开发企业找项 目、跑项目、要项目的做法，采取土地拍卖或项目招标投标的方 式确定开发企业，推动房地产开发市场实现从无，序到有序的转 变，创造一个公平、公正、公开竞争的市场环境旷要吸乳国内外 优势企业和优质资金进入房地产领域，推动房地产业规范、科 学、有序的发展。     同时，要引进国际先进理念和技术，建立开：发项目监理机 制，提高住宅的规划、设计、配套、环境质量。要在加强开发项 目建设合同管理的基础上，探索实行开发项目违约索赔制度。适 应我国加入WTO和经济国际化的新形势，借鉴国际通行做法， 拓展工程建设监理范围，将工程建设监理扩展到开发项目的规 划、设计、项目招投标和竣工验收等各个环节，使之贯穿于项目 运营的总体阶段，实现对开发项目的全过程、全方位监理。     (三)改变房地产开发方式，坚持统一规划,练合开发     改变开发方式，就是要变传统的先建房，后配套为做环境配 套，后建房。要采取对土地深加工、周边环境改造等方式，提高 土地利用价值。坚持综合开发，打破散乱、小规模、插花式开发 局面。要文力进行旧城改造，加快城市村庄改造和老城区保护性 开发。要把房地产开发与危破陋改造、村庄改造、基础设施和环 境配套挂起钩来，采取捆绑方式进行开发，如对旧城或危破 陋住房进行改造，可采取储备土地的使用权拍卖抵扣改造成本方 式，或由政府用土地收益对旧城改造进行补贴减价招标方式。对 历史，风貌保护区范围的改造，可采取置换开发方式，提高老城区 的历史文化价值。对级差

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