○  李明俊演讲：房地产调控下的财税思考  ○

    李明俊：各位朋友，下午好!我讲的话题是房地产调控下的财税思考。十八大刚刚结束，房地产依然调控。中央调控房地产有一个很重要手段就是税收，除了信贷、土地等其他政策之外。如果房地产调控，对税收这一把重要的利器对我们地产商意味着什么?虽然现在是1月9日，四季度数据还没有出来，但是去年一到三季度，全国累计税收完成额和房地产税种数据已经统计出来了，1-3季度实际收缴7.74亿，比2011年上涨22.6%，可是大家想这22.6%是在去年宏观经济非常不好的情况下还上升的一个数据。GDP2012年还是8%左右，税收增长速度是我们GDP大概3倍。而跟我们地产商相关的税收，比如营业税、土地增值税、土地使用税、契税等等每一项税收都比去年大幅增加，虽然说去年整体房地产销售形势不是很乐观，即使这种情况下，税收依然在增长。

　　这其中跟我们大家最直接相关的也可能是房地产税负中最重的一个税，房地产大大小小一共有16、17个税种，其中主要税收是营业税、土增税、所得税。土地增值税这个税非常重，但是到底重到什么程度?对大家影响是什么呢?这恐怕是压倒我们的最后一根稻草，如果真的按照税收政策严格执行的话。这里有五条线，从1995年土地增值税开征以来到2009年都是非常缓慢、几乎都是零，象征性的一个数据，可是从09年以后，土地增值税像一个过山车直线拉升，每一年成长速度不是20%，而是60%、70%。为什么增长那么快呢?那就是因为我们以前光喊狼来了，一直没有动真格，从去年到今年，从2011年到2012年，土地增值税清算动真格了，清算的面越来越大、力度越来越大，动静越来越大。土地增值税清算给我们各位开发商来讲是一个很重要的话题，一方面清算的面扩大，一方面清算的力度扩大，还有一个很重要的方面，即使以前土地增值税清算了，大家还抱着矫形的心理，我们清算的时候一种是查帐征收，一种是核定征收，因为我们大部分跟政府关系不错，因此我们选择核定征收，比查帐征收少得多。但是最近一年想核定征收太难了，基本上都是查帐征收，对大家压力增大。

　　中国的税是全世界第二重的，全世界第一重的是法国，一个影帝跑到俄罗斯，原因就是法国增值税要75%，俄罗斯只要3%。中国的税负全世界第二名，但是按我个人观点恐怕不是第二名。因为大家有很多钱花出去拿不到发票，最后都不能税前列支，如果这些考虑，恐怕比法国还更重。中国税太重了，跟我们房地产相关税就更重了，导致一个现象非常普遍，就是房地产偷漏税现象太普遍了，没有办法，因为税负太高。

　　这里有一幅画，两头大象，前面卷了非常多的树干，后面吐出来的只剩下一个小树枝了，这中间主要手段是什么?第一招，把税务局摆平。第二，虚开发票、虚增成本。只要把费用加大，相关税收自然减轻。这是很普遍的现象。而这样的现象导致一个非常明显的结果，如果税务局专管员去到你公司，帐都不用查，只说一个数据就好了，你们公司单方造价成本是多少，别人家一个平方2500，你可能去到3500也就算了，问题是你一个平方是4500、5500，单方建安造价太高，没有办法，因为我们一定要虚增成本。

　　当我们开发商第一、二次创业的时候，这些问题都暴露的不是很明显，我们赚钱是第一位的。可是做了三五个项目，我们都是几十亿身价的时候，对一个企业主来讲什么东西是最重要的?这个背后有两个字值得大家认真思考，那就是责任。如果你在税务上出了问题，你个人的责任、企业的责任，背后家庭的责任以及社会的责任。所以我这里有一幅漫画是一个孩子画的一幅画给他爸爸画的，要想睡的好，税金你还是交了吧，从了吧。

　　当下房地产商日子不好过，很多人都想一个问题，要进行成本控制，要提升股东回报。怎么样提升呢?怎么样进行成本控制?你首先要分析一个问题，房地产成本构成前三名是什么?除了地价、建安之外，税收一定排在前三名。无论大城市还是三四线城市，税收占销售额比重最少也是15%，甚至20%以上。如果再加上财务成本中的资金利息成本，财税成本在我们房产构成成本中间恐怕远远超过建安费。值得我们大家好好去思考，我们都知道土地增值税分四个台阶，税阶最低30%，最高50、60%，这对我们有什么影响呢?如果说你的产品增值率达到50%的时候，把土地增值税和销售额挂钩，就会达到销售额10%，如果达到100%，就可以达到17.5%。如果地价加上建安、其他合计一个平方5000元，卖到1万增值率100%，一个平方要交1750元增值税，占销售额比重17.5%，如果你是底商，卖2万/平米，增值率达到300%，成本是5000元，这个时候土地增值税一项达到销售额36%，再加上5.5%增值税、企业所得税，合在一起，恐怕销售额的一半就没了。这个税负可能很多人

[1] [2] [3] 下一页