○  万通投资控股董事长冯仑演讲  ○

　复旦大学EMBA十周年庆典之2013中国经济与政策展望高峰论坛于2012年12月16日上海国际会议中心举行。复旦大学校领导，众多企业家及校友出席。

　　图为复旦大学EMBA十周年庆典之2013中国经济与政策展望高峰论坛现场，万通投资控股股份有限公司董事长冯仑演讲。

　　以下为实录：

　　冯仑：尊敬的陆院长还有学校的各位老师，以及复旦的同学大家上午好。我想其实我先跟大家分享一个故事，非常有意思。我昨天晚上很晚到上海，但是有一个很有意思故事。北大今年招收的哲学研究生当中有一个奇才，这个奇才本科之后学的是技术，在北大开了一个很小的窗口卖火车票。为什么呢?因为每年春运的时候，他发现所有的卖票点非常多的人在那里拥挤。说这些民工比较简单，就在窗口那里乱挤，这里不行到那里，那里不行再换一个地方。然后他开始研究全国的火车票，这个火车票是怎么卖的，那里和那里连的，哪一个窗口几点到几点上班，是哪一个服务人员服务。他把这些搞的非常透彻之后开始卖火车票。这个口碑出去之后，大家知道找他那个地方买非常简单，一定可以买到，很方便。他自己觉得很有意思，这个生意就一直坐着，今年他读了研究生，考到了哲学系，人家问他为什么考哲学系。他说他自己觉得他就是一个哲学家，因为他每天都要回答一个问题，从哪里来，到哪里去?因为卖火车票，所有人来这里都要问这两个问题，这是哲学的终极问题。我们人类也经常要问这个问题，是从肯尼亚来到火星去，还是从阿拉斯加来，要到木星去。所以我们今天这个会议也是要回答一个问题，从哪里来，到哪里去。

　　今天我给大家分享的是房地产领域的我们要到哪里去。大家仔细看一件事情，非常有意思。房地产从去年开始到今年，再开房地产行业会议的时候，第一，这些人的组合开始发生变化了。原来是聚堆的，就像青春期以前，大家都来，男孩女孩光屁股都来，大家都不会觉得有什么作风问题。前几年我们房地产也是这样的会议，都是叫房地产开发企业，坐下的都是开发住宅的。但是这两年会议特别多，有开发企业的会，但是我接到各种各样的通知开始有了住宅开住宅的会，商用开商用的会，不动产金融开不动产金融的会，还有旅游地产、工业地产，会是越来越细了，我感觉到很有意思。再一个地产公司这些二三十年有影响的大企业，这些企业的领导人讲法开始变了。之前大家知道，两年前万科的讲法是房地产行业的领跑者。最近万科改了，说万科是什么呢?用一句话形容万科，万科是全球最大的住宅公司。最大这是毋庸置疑的，但是他界定清楚的是在住宅，他再不说房地产三个字了，由三个字变成了两个字。大家也知道万达，万达也投资文化，也投资很多其他的东西，包括绿地。整个都是在强调是商用不动产。作为商用不动产行业的领跑者。这是最大的不同。当然我们自己的讲法，去年我们开始强调我们是专业的房地产投资公司，后来跟我们一样做的是复星，复星做的比我们还早，从香港下市之后开始发展各种各样的投资，把直接投资和基金管理结合起来。金地其实也在发生这样的变化，结果发现又出来一个公司叫专业房地产投资公司，这些公司很像凯德，大家又看到，还有一些专门从金融方面开始介入的。这个过程当中，越来越不一样。不一样的是什么呢?就像人的生命过程。青春期之后当然不一样了，男人往一个地方去，女人到一个地方去，见面了，互相又吸引又冲突。然后在冲突中前进，在吸引中奔跑，就是这样一个过程。在这样一种过程当中就叫做青春期结束。也就是说今天开始，房地产这个行业青春期结束，青春期结束之后，创新就开始了。因为人在青春期之后，人都一样，后来你发现20年之前的同学，他们在人生的结点上都有一些突变，比如说嫁个高富帅叫突变，变成一个屌丝是突变，中年丧妻叫突变，得了癌症也是突变，这些突变其实就是创新，这些突变发生在那个点上，为什么?这很重要。

　　我们看住宅，这几年来很有意思，万科一直保持10%-20%的增长。其他的住宅公司也有一些增长，但是力道比万科要小。上个月末，王石带我去看他们的住宅产业化基地，我们在那里花了很多时间看，那个基地我已经看了几次，哪一天又有一些新内容。在全国做住宅的公司当中，万科花了上亿的钱，用了七年时间做了一个住宅产业化基地现在万科有接近200个建筑师就研究一个产品——住宅，他甚至是专门研究一个从高层水下来之后，马桶抽下来的气味到一楼有什么样的变化，通过这个来感觉你的身体健康状况。这个研究习指导日本所有关于住宅的设备供应商，欧洲的相关住宅的设备商和供应商，全部在松山湖基地开始研究这些住宅的部品部件，然后拿到全球市场。现在他是最大最深入的，最有研究能力的住宅研究中心。他们的经理介绍，在三年前，刚刚开始的时候，还担心这个地方盖了这么多房子没有人来，现在已经排满了，所以住宅技术方面的东西都在这里。这就是万科在8

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