○  高校家属住宅物业管理的几点体会  ○

握几个方面，才能取得积极效果。
　　三、渐进转型注意的几个方面
　　1、 管理者思想转变。家属物业专业化管理是高校后勤社会化的改革的方向，是大势所趋，学校后勤的管理者应尽快适应新的形势，转变思想，调整管理方式，向专业化管理迈进。管理者应清楚认识到高校住宅物业管理在体制改革方面今后的发展趋势应该是：学校组织成立住宅小区业主委员会，后勤集团物业管理部门进行独立法人的登记注册，家属住宅物业设立管理处，与小区业主委员会签订物业管理服务合同，按合同的约定和国家《物业管理条例》的规定进行规范的物业管理服务，按企业机制运行管理企业，财务独立成本核算，向业主收取物业管理费。管理者在这方面必须有前瞻性，不能患得患失、不能坐等观望，不能畏惧困难，应主动改革顺应发展。

　　有些高校物业管理部门对成立小区业主委员很是敏感，怕成立了业主委员会后把自己给炒了，认为要想保住校内市场，唯一的法宝就是提高服务质量，达到住户满意。这种观点的出发点还是很好的，因为物业管理的宗旨就是：“住户至上，服务第一”，但还有一个极其重要的原则就是：满足住户合理的需求，维护大多数人的利益，维护国家及集体的利益。一昧地取悦住户，并不一定能达到所有住户都满意，事实上要达到100%都满意是不可能的，也不是我们应该追求的目标。因为有些满意是以牺牲国家的利益和学校的利益为前提的。物业管理部门要依靠国家《物业管理条例》的规定，物业管理合同的约定，业主公约的约定来进行依法规范管理。高校住宅物业管理部门若想保住校内市场，让住户满意只是一方面，关键还是必须进行体制改革，机构改革，转变思想认识，提高从业人员的专业素质与综合素质才行。召开业主大会成立业主委员会是国家《物业管理条例》赋予每个业主的权利。业主委员会成立与否不是以我们的意志为转移的。怕炒也没用，没有实力的物业管理企业早晚会被炒掉。为了避免被炒的命运，高校物业管理企业只能是紧跟时代的发展，努力提高企业的综合实力，加强竞争力，提高企业的服务水平，服务质量，依法规范管理，才能立于不败之地。
　　社会物业企业现在都认识到高校是一块大的蛋糕，都在想方设法地渗透进来，“狼”迟早是要来的，积极应对的办法就是把自己尽快地变成“狼”，才能保住阵地。这方面北师大物业已经取得了成功经验，通过几年的发展努力，他们不仅管好了本校的物业，更是走到社会上与其他物业公司竞争，开辟出新的物业市场。
　　2、 重视专业化的指导。高校后勤管理人员近几年虽然或多或少接受了物业管理专业方面的培训，但缺乏系统管理的经验，工作水平提升缓慢。社会上专业化的知名物业公司在管理上积累了丰富经验，是值得我们借鉴。高校家属物业在转型时可以聘请这样的公司作为顾问，阶段性地指导、参与机构的组建和日常管理，这样做起点高，管理规范，对培养自己的管理队伍有利。
　　3、 不拘一格广纳人才。物业管理是一个专业性很强的行业，对从业人员的专业素质与综合素质要求相对比较高，从事物业管理的人员应当按照国家有规定，取得职业资格证书。在人事管理上实行减员增效、公开招聘、双向选择、择优录用、竞争上岗的现代企业人事管理制度。在家属物业组建时要特别重视管理人员的任用，要打破原有正式职工和外聘职工的区别，选聘有经验、有能力专业人才。实行体现“绩效优先、兼顾公平”新的工资分配制度。形成有效的竞争机制，抓好高校住宅物业管理人员的梯队建设。人是企业管理中最重要的因素。物业管理涉及面广，专业性、技术性强，没有优秀的专业管理人员，没有具备专业知识和技能的专业技术人员，是不能做好工作的。大部分高校对物业管理从业人员进行了分期分批的培训，但是由于物业管理行业的发展迅速，从业人员不断增加与更新，目前各高校物业管理人员中仍有相当一部分从业人员未经过系统的培训，未取得职业资格证书或从业人员上岗证，相对来说，物业管理从业人员的专业素质与综合素质仍是偏低。从高校住宅物业管理长远发展的趋势来讲，就必须抓好的物业管理从业人员的管理，逐年扩大对物业管理专业毕业的大专学生的招收录用，逐步改善物业管理人员的队伍构成，建立、完善职业资格制度和物业管理人员培训上岗制度。

　　4、 机构合理设置。高校的家属物业在向专业化物业管理的转型中，应该借鉴社会专业物业管理公司的管理处的模式，合理设置机构，明确职责，规定权限。特别是维修、保洁、绿化班组的设置，应直接隶属家属物业管理部门的领导。当前，有的高校的家属物业管理部门维修、保洁、绿化班组属于后勤集团下属公司派驻，这些公司和家属物业都是同级别的平行部门，形成底下班组多头领导，管理部成为空架子，难以顺利开展工作。有的高校物业管理部门的权限，很是有限，很多与物业管理有重大关系

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