○  张志高演讲：商务地产模式创新与实践  ○

     张志高：我今天演讲的题目商务地产模式创新与实践。我今天说的项目是博雅CC，住宅地产看万科，商业地产看万达，我的回答是商务地产看北大。8月8日北大科技园博雅CC全球首发，月内完成了所有的销售，我们的二期刚刚拿到预售证，还没有来得及开盘基本完成的二期的销售任务，9月12日博雅CC全新商业模式论坛盛大开幕，12月份博雅CC亮相北京、重庆、三亚三大机场。陈老师刚才说了十八大以后的事情，他对商务地产也有很深的认识，陈老师说，博雅CC他不追求投资商、运营商自身利益的最大化，他追求的是入园企业乃至园区所处的区域共同发展，他追求多个利益主体的共赢。这样的项目出现，北大科技园及博雅CC一个全新的商业模式是什么呢，它是由北大资源集团开发，运营商是北大科技园，服务平台是北大资源物业，三大平台共同打造了一个建筑、产品加运营管理，加服务管理的一个全新的地产模式，我们称之为商务地产，通过商业地产我们建立了一个企业的链条，博雅CC通过招商过程中与政府把关，提升了园区的价值，博雅CC建立了一条北大与方正的资源链条，与北京大学校友会建立战略合作伙伴关系，与北京大学企业家俱乐部建立了合作伙伴关系，与北大国际医院集团建立了战略合作关系。通过博雅CC搭建了一条地方政府的链条，博雅CC被列为地方政府的重点项目。博雅CC搭建了商务共赢平台，这个平台是企业与资源之间，企业企业之间，企业政府之间信息互通，政策共享，商务公用的平台，这个平台是我们打造的全资源连智慧型企业的运营平台，包括了北大的资源，方正的资源，包括了入住园区的企业共创了企业平台。

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，媒体朋友们，大家下午好!欢迎大家回到我们的论坛现场，下面我们进入论坛的第三部分，主题峰会环节，今天下午我们将有四场主题峰会，32位发言嘉宾共同探讨行业的发展模式，首先欢迎高纬环球中国区董事、研究部总经理张平女士为我们做演讲，她演讲的主题是“2012中国写字楼市场回顾与展望”。

　　张平：大家好!很荣幸今天来到这里跟大家分享一下高纬环球对未来市场的一些看法，包括对今年的一些回顾。首先我们看一下经济基本面对市场的影响，从GDP的走势可以看出，实际上从去年年底9.3的增长率，到今年一度下滑，第三季度已经到了7.4的历史低点，从出口到社会消费品零售总额这些指标有一些乐观的反映，这些乐观的增长，我们预计在年末的时候，GDP的增速根据IFM的预测会达到7.8%，也就是说有一个反弹，受十八大的影响政府的重心是刺激实体经济，这也是一个利好。

　　我们再看一下PMI指数，制造业采购经理人指数，今年的第一季度看到的是53.1%的高点，第一季度大家的信心还是满满的，随着经济基本面今年出口受到一定的下滑，整个欧债危机的影响也是低迷不振，在这种情况下，中国的经济又经历了转型、结构上的调整。在这种情况下PMI的指数也是一度的回落，第三季度已经到了49.8%说明市场的信心不足。

　　十八大召开以后，实际上从十一月份，PMI指数上50了，我们预计年底会上51，这就是一个经济的大环境对市场的影响。我们再看一下中国20大城市经济的状况，大家从这个图上可以看到，这个代表各城市的经济总量和增长率，北京上海是处在第一阵容的，二线城市像天津、重庆、成都、长沙有非常不错的增长数字，在14%到17%，经济总量二线城市是喜人，同为一线城市，红色的区域，广州、深圳离北京上海还是有一定的差距，这是一个历史性的回顾，我们再看一下GDP的情况，全国的GDP我前面讲了，第三季度是7.4%，实际上未来在2013年到2017年之间GDP预测都在8%以上，表明了我们对市场，包括对未来大的经济资本面的一些信心。

　　CPI居民价格消费指数，这是衡量通货膨胀的最重要的指标，大家看到2010年是一个高点，5.4%，2012年底预测2.7%，也就是说通货膨胀率也一个明显的回落，未来几年都会在2%左右徘徊，这是我们对CPI未来走势的看法。

　　这个图实际上我们做了一个中国基础设施竞争力的排名，大家知道，每个城市的基础设施，包括教育资源的储备，还有这个城市的一些区域优势都是决定这个城市是否有一个核心竞争力，是否具备房地产市场发展的空间，所以高纬环球研究部，我们对机场、港口，省级高速、地铁，教育资源和区域优势具备的辐射能力做了评估，我们对现状和未来都做了预测，根据我们的排名，大家可以看到，上海、北京、广州、深圳都为一线城市，但是深圳由于教育资源的匮乏，在一线城市当中名列最后一名，像南京、武汉、重庆、天津、成都、大连这些城市的基础设施的竞争力在二线城市里面也是出类拔萃的，所以这些城市实际上很好的具有投资潜力的城市，

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