○  张志高演讲：商务地产模式创新与实践  ○

“十二五”规划的方向性的东西，对未来各个行业都是需求的指引，我们可以看到，根据“十二五”规划，高纬环球认为，下面的行业会注入需求的活力，这些行业会是支持经济的主力军，金融服务业、专业服务业，信心技术和医疗，但是这些行业在20大城市当中每个城市的表现要根据这个城市的特点有所差异。

　　我们要说边缘化是一个趋势，但是不是一个新兴的趋势，所以我们说边缘化的趋势会持续，但是今年这个趋势在北京上海表现的极为明显，一般以上的交易发生在非核心商圈，95年雀巢进入望京，之后陆陆续续有很多的公司都有两三万平米的需求纷纷落户在望京酒仙桥的区域，这并不是一个新的趋势，勤勉我们讲过了像北京上海呈现的局面，很多敏感行业会选择搬离CBD，我们可以提炼两大机遇，未来核心商圈向非核心上午的外溢会持续，第二个机遇，针对一些写字楼的客户或者业主可以从另外一个角度理解，当一些客户从核心商圈搬到非核心商群的时候，实际上他们核心商圈的面积会出来，但是对于一些客户，完全可以用原来在顶级写字楼，甲级写字楼的租金，未来我们会租到次甲级、乙级可以承受他们的租金能力。大家看到的是房地产的周期，未来二十大城市未来处在什么样的周期，里面处在什么样的位置我们做了预测，大家可以看到，上海和北京在2015年的时候还是处在一个租金放缓的通道。最后我们提炼了三个观点，第一核心商圈由于高租金，低空置的局面将持续，所以我们预测北京跟上海的边缘化的趋势也会持续;第二，得益于前面提到的很多城市有非常优越的基础设施，教育资源人才的储备，包括产业的支撑，我们认为一些二线城市，尤其是一些二线的门户城市，未来会吸引更多的企业，他们行政后台的部门可以放在这些城市，比如说制造业、金融业、高科技和文化创意，金融商业银行一定会在核心商圈，但是他的呼叫中心和数据中心是可以搬离CBD甚至到二线城市，制造业的市场营销部门一定会在核心商圈，但是研发功能，制造功能文化可以搬离核心商圈甚至到二线城市，对于二线城市开发而言，这是未来的机会。

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