○  张志高演讲：商务地产模式创新与实践  ○

　　我们聚焦写字楼市场，通过这个图表可以看到，实际上高纬环球研究甲级写字楼存量未来新的供应量超过现有存量，在这种情况下，我们对存量和未来的供应量进行分析，大家可以看到深红色是核心商圈的写字楼，浅红色是非中心写字楼，20大城市写字楼存量大部分集中在核心商圈，我们看一下未来三年，截至2015年之前的新增供应，实际上浅红色的区域占了主导，也就是说不管一线二线，非核心商圈的供应量是非常大。在这种情况下，大家会产生问题，这么大的供应量需求来自哪里，哪些城市供不应求，哪些城市供大于求，我们根据这个也做了供给和需求的数据分析，左边是对需求的分析，我们通过像一些主要指标，例如城市的人口，例如GDP的增速，外商直接投资，第三产业的总量以及第三产业在GDP中的占比等等主要的经济指标和对未来的需求做的预测，根据这个需求可以看到，20大城市里面，北上广深还是第一诊所，也就是需求最活跃的城市。在需求的系数当中，我们看到像天津、成都、苏州、杭州、武汉、重庆和南京，他们在二线城市当中需求也是相对活跃的。

　　我们再看一一对应的供给，也就是右边的条形图，说到供给，前面已经给了大家量的概念，具体到供给的系数，我们实际考虑的是甲级写字楼在当地所在城市的控制率的情况，包括整体市场写字楼空置率的情况，大家知道甲级写字楼在二三线非常稀缺，整体的空置率情况也是在考虑之内的，所以我们也对未来的供给情况做了一个预测，根据我们的预测，前面提到了对于第一阵营需求的北上广深，他们的供给相对有限，但是在这个当中，实际上深圳和广州供给的压力相对较大。在二线城市的第一阵营，我们前面提到的城市呈现什么样的特点，苏州、杭州、武汉还有南京，供给的量地系数相对来讲会低于同样处在这一阵营的天津、成都、重庆，也就是说这两个城市未来供给的态势会大大的影响这个城市的发展。但是这些城市又呈现出不一样的地方，大家可以看到，像天津，天津最蓝色的区域实际上是很长的，说明天津大量的供应压力来自于非核心商圈，但是重庆会颜色的区域很长，说明供应的压力来自于核心商圈，这两个城市目前发展的重心是不一样的。

　　我们再看需求排在最末端的城市，厦门、长沙和宁波，同样这三个城市再供给系数里面是非常高的，有一些还高于像重庆和成都、天津本来供给压力很大的城市，我们觉得像厦门，长沙、宁波这几个城市供给的压力会非常大，给这些城市未来租金上涨带来了负担。

　　我们再聚焦租金水平和空置率水平，从这个图上可以看到，北京跟上海，毋庸置疑的排在了第一矩阵的位置，左上角的低空置，高租金的状态，广州和深圳的租金是低于北京和上海的，但是处在相对合理的水平。实际的线，横线是平均了二十大城市的有效的净租金，基本上除了北上广深剩下的城市都在200元以下的阵营当中。值得一提的是青岛、成都、重庆这些城市的空置率已经到了35%到40之间，实际上他们这些城市目前的空置率水平是非常高的，这个是整个控制和租金的态势。

　　我们再看一下都说北京的租金在涨，最近媒体也一直在问我，说北京的租金今年还会猛涨吗，未来会不会再涨，我们可以看一下租金增长率的情况，大家看一下这个柱状图，蓝色区域的这些柱子实际上是我们对2011年租金环比的情况分析 ，大家可以理解为租金环比的增长率，分别是四个季度，红色的柱子是今年四个季度的租金增长率环比的情况，所以大家可以看出，实际上今年的增速已经远远落后于去年了，怎么理解呢，我可以拿北京举一个例子，北京去年的租金环比每个季度都在9.9%到25%之间，但是今年北京第一季度租金环比3.6%，第二季度是0.6%，第三季度0.2%，最后一个季度是在下滑，大家可以看到，实际上北上广深，除了广州第四季度租金上升以外，其他的城市都处在放缓或者下降的局面，地四季度租金下滑跟很多业主年底冲业绩压力有关，另外一点议价的空间受到了松动，受到经济大环境的影响，我们前面讲了经济的基本面，欧洲的次贷危机还是影响了一些租户的选址和需求的萎缩，包括一些扩张的面积，我们用的是五个城市做的样本进行了租赁说明分析，这里面每个城市有不一样的特点，比如说批发跟零售，实际上上海这个需求的驱动力远远大于北京，大家如果感兴趣的话，可以看一下第三产业，带动第三产业占比的行业，实际上批发和零售在上海占到了第一大服务业，北京从今年开始，金融业已经成为北京第三产业，第一大服务业，也就是说租赁成交和第三产业有非常密切的关系，也就是印证了第三产业发展的基础。

　　我们再看一下核心商圈，他的成交第一来自于高科技行业，比如说.COM的公司等等，第二个是传媒和文化行业占9%，除此之外还有制造业、批发、零售、物流和仓储，这些都是支持非核心商圈需求的行业。我们对未来进行一个预测，因为我们知道

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